위조된 저당권에 기하여 경매낙찰이 된 경우

부동산의 소유자의 의사와는 관계없이 해당 부동산에 저당권이 설정되어

그 저당권에 기해 경매가 실행된 후 제3자에게 낙찰까지 된 경우,

그 손해배상청구를 누가 누구에게 해야 할 것인지 생각해 볼 필요가 있습니다.

저당권이 부동산 소유자의 동의없이, 다시 말해 위조되어 설정되었고

해당 부동산이 낙찰까지 되었다면,

얼핏 해당 부동산의 소유자가 그 위조자에게

불법행위에 기한 손해배상책임을 물을 수 있을 것으로 보이지만 법적으로는 그렇지 않습니다.

(위조자에 대한 형사고소는 별론으로 합니다.)

왜냐하면 위조된 저당권에 기한 경매 자체가 무효이기 때문에

낙찰되었더라도 애초에 소유자가 소유권을 상실하지 않기 때문입니다.

다음 판결을 보면서 좀더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2005. 9.경 원고 소유의 빌라(이하 ‘이 사건 부동산’)에 관하여

원고 앞으로 소유권보존등기가 마쳐짐과 동시에

채무자를 원고로 하여 근저당권자 ○○은행의 1번 근저당권설정등기(이하 ‘1번 근저당권등기’) 및

근저당권자 피고의 2번 근저당권설정등기(이하 ‘2번 근저당권등기’)가 각 마쳐졌습니다.

이후, 이 사건 부동산에 대한 피고의 임의경매신청으로 2007. 11.경 경매가 개시되었고

2008. 7.경 이 사건 부동산이 매수됨에 따라 위 1, 2번 근저당권등기가 모두 말소되었습니다.

 

 

이에 대해 원고는 원고의 인감도장 및 인감증명서 등을 보관하고 있던

A가 원고 명의의 차용증과 근저당권설정계약서를 위조하여 피고에게 2번 근저당권등기를 마쳐 주었고,

피고는 그에 따른 근저당권이 무효라는 사실을 잘 알면서도 2번 근저당권을 실행하였다고 주장하면서,

원고가 입게 된 손해(이 사건 부동산의 취득가액)를

피고 및 A가 연대하여 불법행위로 인한 손해배상 또는 부당이득의 반환으로

지급하여야 한다고 주장하였습니다.

 

 

이에 대해 법원은 우선 A가 원고의 남편 B으로부터

이 사건 부동산의 소유권보존등기에 필요한 인감도장 및 인감증명서 등을 교부받아 보관하고 있던 중

자신의 피고에 대한 2,000만 원의 채무를 담보하기 위하여

원고 및 B의 승낙 없이 임의로 원고 명의로 된 차용증서와 근저당권설정계약서 1매씩을 각 위조하고

이를 행사하여 2번 근저당권을 설정한 사실과

A가 위와 같은 범죄사실로 기소되어 이 법원 2010고단2500호,

이 법원 2011노856호로 유죄판결이 확정된 사실을 인정하였습니다.

 

 

그러나, 법원은 위 사실들을 인정하면서도 

"위조서류에 의하여 담보권 설정등기가 된 경우와 같이

당초부터 담보권이 부존재인 경우에는 이에 기한 경매절차 역시 당연무효이므로

그 절차에서 매수인이 대금을 납부하였다 하더라도 경매부동산의 소유권을 취득할 수 없고,

담보부동산의 소유자는 이에 대한 소유권을 상실할 리가 없으므로

피담보채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다 

(대법원 1976. 2. 10. 선고 75다994 판결 등 참조)."고 하면서

 

 

"위 인정사실에 의하면, 2번 근저당권은 위조서류에 의하여 설정된 것으로 무효이고,

이에 의하여 진행된 경매절차 역시 무효이다.

그에 따라 이 사건 부동산을 매수한 C는 이 사건 부동산의 소유권을 취득하지 못하고,

원고는 이 사건 부동산의 소유권을 상실하지 아니한다.

따라서 원고가 이 사건 부동산에 관한 소유권을 상실하였음을 전제로 하는

원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다(창원지방법원 2011나11256)."고 하며

결국 원고의 청구를 기각하였습니다.

 

결국 원고, 즉 해당 부동산의 소유자는 소유권을 잃지 않으므로

손해가 없다는 것이 판결의 결론입니다.

어찌보면 삼단논법의 당연한 결과이지만,

이 사건의 제1심법원은 낙찰로 인해 원고가 해당 부동산의 소유권을 상실한다고 잘못 판단하고,

위조된 저당권의 저당권자인 피고와 위조자에게 배상책임을 인정했을 만큼

판단이 쉽지 않았던 사건이기도 합니다.

 

결과적으로 판결의 논리에 따르면 해당 부동산의 소유권을 잃게 되는 사람은 낙찰자가 됩니다.

비록 낙찰자가 저당권의 진의 여부에 대해 선의였다 하더라도

우리나라 민법이 등기의 공신력을 인정하지 않는 한 불가피한 결과로 보입니다.

낙찰자는 피고와 위조자에게 손해배상청구 및 부당이득반환청구를 제기할 수 있을 것으로 보이지만, 

그 전에 먼저 경매무효가 될 수 있는 상황에 대해 세심하게 살펴볼 필요가 있습니다.