경매낙찰자와 임대차계약 체결시 유의할 점

부동산 경매시, 해당 부동산이 낙찰되었으나 아직 낙찰자가 경락잔대금을 납부하지 않고

소유권이 이전되지 않은 상태에서 낙찰자와 해당 부동산에 대해

임대차계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다.

그러나, 이 경우 경락잔대금을 납부하지 않은 낙찰자는 최고가매수신고인의 지위에 있을 뿐이고,

해당 부동산의 소유자는 아니기 때문에 신중을 기할 필요가 있습니다.

다시 말해, 낙찰자가 잔대금을 납부하지 못하게 되면 결국 해당 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없고,

잔대금을 납부하게 되더라도 그 금액을 마련하기 위해 해당 부동산을 담보로 잡아

선순위저당권을 설정할 수도 있으므로 임차인보호 문제에 대해 충분히 고려해야 합니다.

우선 낙찰자의 해당 부동산에 대한 소유권 취득시기는 다음과 같습니다.

 

민사집행법 제135조 (소유권의 취득시기)

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다. 

 

이와 관련된 판례 중 낙찰자가 낙찰잔대금을 납부하는 과정에서

대출을 받으면서 낙찰부동산에 저당권을 설정하였는데,

그 저당권설정 이전에 임대차계약을 체결한 임차인에 비해

저당권자가 배당순위에서 우선시되자,

임차인이 저당권자를 상대로 배당이의를 제기한 사안을 살펴보겠습니다.

 

구체적인 사안을 살펴보면, 원고는 임의경매절차에서

최고가매수신고인의 지위에 있던 A와 2007. 10.경 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결하였고,

2007. 10. 23. A가 종전 임차인 B로부터 이 사건 주택을 인도받아  A에게 이 사건 주택을 인도해주었습니다.

같은 날, 원고는 이 사건 주택에 대해 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았고,

다음날, A는 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다.

이에 대해 원고는  2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에

임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로,

경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 우선하여

임대차보증금을 변제받을 권리가 있다고 주장하였습니다.

 

 

이에 대해 대법원은 "주택임대차보호법이 적용되는 임대차가

임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나,

적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이

임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조)."

라고 하면서

 

임대차계약 체결시 "A가 최고가매수신고인이라는 것 외에는

위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다

(대법원 2014.02.27. 선고 2012다93794 판결)."고 판시하고 있습니다.

 

판례는 "다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을

최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다."라고 덧붙이긴 했지만,

결국 최고가매수신고인은 주택임대차보호법상의 적법한 임대권한자로 볼 수 없으므로

임차인의 주택임대차보호법상 우선변제권은 인정할 수 없다고 판단하였습니다.