부동산 경매시 주의하여야 할 부합물, 종물

부동산 경매시, 가끔 제시외 물건이 발생하는데, 이 제시외물건이 부합물, 종물이라면

 

낙찰자는 이러한 주물에 부속된 부합물과 종물의 소유권까지 함께 취득하게 됩니다.

 

이는 제시외 물건이 경매과정에서 제대로 감정평가되었는지 여부 혹은

 

부합물, 종물의 가격이 주물의 가격을 훨씬 초과하였는지 여부와 관계없이 마찬가지입니다.

 

그것은 바로 다음과 같은 민법상 규정 때문입니다.

 

 

제100조 (주물, 종물)

 

①물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여

 

자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.

 

②종물은 주물의 처분에 따른다.

 

 

제256조 (부동산에의 부합)

 

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.

 

그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

 

 

 

판례는 "이 사건 건물부분이 기존건물의 면적에 비하여 2배 이상이고

 

그 평당가격도 훨씬 높다고 하더라도

 

위에 본 바와 같이 그 구조상이나 용도, 기능의 점에서 기존건물에 부합하여 그 일부를 이루고

 

거래상의 독립성이 인정되지 아니하는 이상 독립된 건물이라고는 할 수 없는 것이고,

 

또 임의경매에 있어서 부동산의 평가액이 저렴하였다 하여 확정된 경락허가결정이 무효라고는 할 수 없고,

 

원심이 적법하게 이 사건 건물 전부가 기존건물에 부합되었다고 판단하고 있는 이상

 

경락허가결정의 표시여하에 불구하고, 그 전체가 기존건물과 함께 경락되었다고 볼 것이니

 

논지는 모두 이유없다(대법원 1981.12.08. 선고 80다2821 판결)"고 판시한바 있습니다.

 

 

 

또한 다른 사건에서 판례는 "증축부분이 기존건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는

 

별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상

 

기존건물에대한 근저당권은 민법 제358조에 의하여 부합된

 

위 증축부분에도 그 효력이 미치는 것이므로

 

기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도

 

경락인은 그 부합된 증축부분의 소유권을 취득하는 것이다

 

(대법원 1992.12.08. 선고 92다26772 판결)."고 판단하였습니다.

 

참고로 민법 제358조는 다음과 같습니다.

 

 

제358조 (저당권의 효력의 범위)

 

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.

 

그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

 

 

그러나 부합물이라도 위 민법 제256조에 따라 타인의 권원에 의해 부합이 이루어진 경우에는

 

주물 낙찰시, 부합물의 소유권까지 취득하는 것은 어렵습니다.

 

이에 대해 판례는 "타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고

 

권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다

 

(대법원 1980.09.30. 선고 80도1874 판결)"고 판시하였습니다.

 

 

한편, 위에서 볼 수 있듯, 판례는 권원없이 무단으로 식재된 수목에 대해서는

 

토지에의 부합을 인정하여 토지소유자에게 수목의 소유권을 인정하지만,

 

농작물의 경우에는 권원없는 무단식재라 하더라도 토지에의 부합을 인정하지 않고

 

경작자에게 소유권을 인정하는 경우가 있습니다. 해당 판례의 내용은 다음과 같습니다.

 

"적법한 경작권이 없이 타인의 토지를 경작하였더라도

 

그 경작한 입도가 성숙하여 독립한 물건으로서 존재를 갖추었으면

 

입도의 소유권은 경작자에게 귀속한다는 것이

 

당원의 확립된 견해( 당원 1963.2.21. 선고 62다913 판결, 1968.3.19. 선고 67다2729 판결, 1969.2.18. 선고 68다906 판결 각 참조)이므로

 

이와 같은 취지에서 위 입도의 소유권이 경작자인 원고에게 있다고 한

 

원심 판결은 정당하다고 할 것이다(대법원 1979.08.28. 선고 79다784 판결)."

 

 

 

 

그러나 타인이 자신의 권원에 의하여 부속한 경우라 하더라도,

 

부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능할 뿐만 아니라 

 

거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우라면,

 

그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속됩니다.

 

물론 이 경우 권원을 가지고 물건을 부속시킨 사람은 다음의 민법 조항에 근거해

 

소유자에게 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

 

제261조 (첨부로 인한 구상권)

 

전5조의 경우에 손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다.

 

 

 

 

판례는 이에 대해 "건물의 내부벽에 붙인 은파석이나 그 내부천정에 부착된 합판은

 

사회관념상 건물의 일부 구성부분을 이루고 있고

 

이들을 기존건물과 분리하여서는 경제상 독립물로서의 효용을 갖지 못한다고 볼 수 밖에 없으므로

 

비록 이들을 건물의 임차인이 그 권원에 의하여 건물에 부속시킨 것이라 하더라도

 

이들은 위 부착과 동시에 건물에 부합되어 건물 소유자의 소유에 귀속되었다 할 것이다

 

(대법원 1985.04.23. 선고 84도1549 판결)."고 판시하였습니다.

 

 

 

 

한편, 부동산 경매시 발생한 제시외물건이 부합물 혹은 종물이 아니라면

 

경매과정에서 이에 대한 감정평가까지 거쳐서 주물과 함께 경매물건으로 제공되고

 

이에 대한 낙찰까지 이루어졌다 하더라도

 

낙찰자는 이러한 제시외물건에 대해서는 소유권을 취득할 수 없습니다.

 

경매법원에서 제시외건물이 부합물 혹은 종물인지 여부를

 

정확하게 판단할 수 없는 경우가 적지 않을 뿐만 아니라,

 

제시외물건이 별개의 거래대상이 되기 어려운 경우에는

 

제시외물건이 부합물 혹은 종물인지 여부와 관계없이

 

주물과 함께 경매목적물에 포함시키는 오류도 심심찮게 있습니다만,

 

결과적으로 이러한 물건이 낙찰된 경우 낙찰자는 제시외물건에 대한 소유권은 취득할 수 없게 됩니다.

 

판례는 다음과 같이 판시한 바 있습니다.

 

"원심이 적법히 확정한 바와 같이 피고는 1978.1. 경

 

원심판시 별지목록(2)항 기재의 기존의 건물에 인접하여

 

같은 대지 위에 이 사건 건물을 건립하고 같은 달 21. 이들 건물에 관하여

 

따로이 각 소유권보존등기를 경료하였는바,

 

위 두 건물은 밖으로 통하기 위한 대문을 공동으로 하고 있고

 

그 1층 지붕 일부씩(2층 베란다 부분)이 사용상 편의를 위하여 서로 연결되어 있고

 

2층에 출입하기 위한 층계를 공동으로 하고 있기는 하나,

 

그 1, 2층 모두 몸체들이 별도의 벽으로 이루어져

 

상당한 간격(원심 검증결과에 의하면 1.25미터의 간격임)을 두고 서로 떨어져 있고

 

더우기 위 기존의 건물은 그곳 일부에 방과 부엌이 설치되어 있어

 

주거용으로 쓰일 부분이 없지는 아니하나 나머지 대부분이 물치장으로 되어 있는 반면,

 

이 사건 건물은 합계 135.18평방미터의 건평으로 그 대부분이 방과 마루 및 부엌으로 되어 있어

 

그 자체만으로도 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖추고 있으므로

 

이 사건 건물은 기존건물의 상용에 공하기 위하여 부속된 종물이라거나

 

기존건물에 부합된 부속건물이라고 할 수 없다할 것이므로

 

원심이 이와 같은 취지에서 이 사건 건물을 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보아

 

경매법원에서 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였다 하더라도

 

이 사건 건물에 대한 경락은 당연무효이고 따라서

 

그 경락인인 원고는 이 사건 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다고 판단한 것은 정당하다

 

(대법원 1988.02.23. 선고 87다카600 판결)."