개인회생과 세입자의 임대차(전세)보증금

개인회생 신청시, 신청인(채무자) 소유의 부동산에 임차인이 있는 경우,

임차인에게 지급해야할 임대차보증금채무 혹은 전세보증금채무는

어떻게 처리되는지 궁금해 하시는 분들이 계십니다.

 

우선 원론으로 들어가면,「주택임대차보호법」에 따라 

임차인은 임차권등기를 하지 않은 경우에도

주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력을 취득하고,

이러한 대항력 요건 이외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖추게 되면 

해당 주택이 경매되었을 때, 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여

보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖추게 됩니다.

또한 보증금이 일정액 이하(지역에 따라 다름)인 주택임차인은

주택에 대한 경매개시결정등기 전 위 대항력의 요건을 구비하면

임차보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

마찬가지로「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에서도

위와 같은 우선변제권을 인정하고 있습니다. 조문은 다음과 같습니다.

 

제415조 (주택임차인 등)

①「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

②「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.

③제1항 및 제2항의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인에 관하여 준용한다.

 

제586조 (별제권)

제411조 내지 제415조의 규정은 개인회생절차에 관하여 준용한다. 이 경우 "파산재단"은 "개인회생재단"으로, "파산선고"는 "개인회생절차개시결정"으로 본다.

 

위와 같이 우선변제권이 있는 주택임차인은 해당 주택에 대한 담보권자가 아니므로 

별제권자에는 해당하지 않으나 별제권자와 같이 우선변제권을 가지고 있으므로

별제권자에 준하여 개인회생을 신청해야 합니다.

 

한편, 임대차보증금은 일반적으로 임차인의 차임연체, 손해배상채무 발생 등이 발생하였을 때

이를 공제함으로써 의무불이행을 담보하는 목적이 있고, 

임대차기간 만료 후 임차목적물 반환의무는 임대차보증금의 반환과 동시이행관계에 있으므로

임대차목적물을 반환받을 때까지 반환해야 할 임대차 보증금 액수는 확정되지 않으므로,

개인회생 신청시 변제계획안을 작성할 때에는 이를 미확정채권으로 취급하고

임대차목적물을 반환받기 전까지는 그 변제를 유보해야 합니다.