임대차(전세,월세) 보증금 반환 청구 소송 및 소송 전 주의사항

  

 

 

임대차보증금은 임차인의 채무불이행으로 인한 위험을 담보하기 위해 임차인이나 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 말합니다.   

 

 

 

전세보증금 반환을 위한 소송을 하기 전에 다음의 사항을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

 

대항력과 우선변제권

 

대항력- 임차인이 임대인으로부터 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 효력입니다.

 

우선변제권- 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 계약서상 확정일자를 갖춘 경우 갖게 되는 효력.

우선변제권은 경매 또는 공매를 할 때에 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다.

 

전세권 등기- 등기부등본상 권리가 공시되기 때문에 전입신고, 실거주와는 무관하고, 판결 없이도 바로 경매소송이 가능하기 때문에 전세금 회수가 용이한 편입니다.

 

 

 

계약기간

 

계약이 만료되기 전 6개월에서 1개월 사이의 기간 안에 임대인이나 임차인이 계약 갱신거절의 통지를 해야 해지가 됩니다. 통지를 하지 않고 만료 전 1개월의 시점을 지나게 되면 만료일 이후로는 자동적으로 전과 같은 조건에 따라 묵시적 갱신이 이루어지며 이 경우 다시 해지를 하기 위해서는 임차인이 해지 통지를 한 다음 등기를 한 경우는 6개월, 그렇지 않은 경우에는 3개월이 지나야만 해지가 됩니다.

 

 

 

 

경매절차

 

전세금의 반환이 되지 않는 경우에는 경매를 통해 강제로 반환을 받을 수 있습니다. 임대인의 건물과 토지에 대해 경매를 실시하고 배당요구를 하게 됩니다.

 

전세권 등기를 해놓았다거나 그렇지 않다면 전세보증금 반환 청구소송을 제기한 후에 판결이나 판결과 동일한 효력을 받게 되면 경매를 실시할 수 있는 권한이 생기고 이에 따라 저당권자 등의 담보물권자 배당요구를 하는 다른 세입자 등과 함께 우선순위에 따라 낙찰대금을 배당받게 됩니다.

 

 

 

 

임차권등기명령

 

전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다. 

 (이사 등으로 인한 점유지 이탈 후 재전입하면 대항력은 회복되지만, 순번이 밀릴 수 있습니다.)

 

그러나 임차권 등기를 신청하게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있습니다.

 

하지만 이러한 임차권등기명령 제도에서 유의해야 할 점은 등기를 신청 후 등기사항전부증명서(舊 등기부등본)를 떼어 본 후 등기가 올려져 있는지 확인하고 주소 이전을 해야 합니다. 임차권등기는 신청 후 임차권등기가 건물 등기부등본상에 등기가 되기까지는 특별한 사정이 없는 한 신청 후 약 2~4주 정도의 기간이 소요됩니다.

 

 

 

 

보증금반환소송

 

임차기간이 만료가 되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 법원에 소송을 제기하여 확정판결, 즉 집행권원을 얻어내는 절차를 말합니다.

 

집행권원은 집행력이 부여된 공정증서를 말하는 것으로, 집행권원이 있어야 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.

 

 

- 보증금반환청구의 소

임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

 

- 보증금반환청구의 소의 제기

임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다.

 

 

- 보증금반환청구소송의 특례

일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 되고, 증거조사도 엄격하게 진행되어 소제기 후 판결에 이르기까지 상당한 시간이 필요하게 됩니다. 그러나, 임차주택에 대한 보증금반환청구소송에서는 보증금이 3,000만원을 초과하는 경우에도 소액사건심판법에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다.

 

 

- 보증금반환청구소송의 확정판결의 효과

임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무이행을 하지 않는 때에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 따라서 임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차주택의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

 

- 우선변제권의 행사

대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

전세보증금반환소송은 지급명령신청 등 독촉절차를 통한 방법보다 확실성 측면에서 큰 장점이 있습니다. 전세보증금반환소송 승소 시 강제집행·경매배당요구를 통해 전세보증금 반환이 가능하게 됩니다.