상가건물임대차보호법 개정안 핵심내용 (상가권리금의 법제화)

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법은 간단히 말해, 상대적 약자인 상가임차인을 보호하기 위한 법입니다.

그러나 모든 임차인의 지위를 보호하지 않고, 영세 임차인만을 보호해 왔습니다.

 

 

 

상가임차인을 보호하기 위한 주요내용으로는 다음과 같은 내용이 있습니다.

 

- 강행규정으로 계약서상 임차인에게 불리하게 작성된 약정은 대부분 무효

- 처음에 1년을 계약했다고 하더라도 임차인이 원하면 5년까지는 영업 가능

- 임대인은 연 최대 9%까지만 증액을 요구 가능

 

 

 

그러나 기존 상가건물임대차보호법 규정상 환산보증금의 기준이 낮아

실질적으로 이 법의 보호를 받을 수 있는 임차인들이 많지 않았습니다.

(서울 기준 약 4억, 서울 기준으로 주요상권을 제외한 변두리 지역과 소규모 사무실, 주택가 근린상가 정도)

 

* 환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

 

 

 

또한, 말도 많고 탈도 많았던 상가권리금에 대한 보호 규정이 없었습니다.

이러한 문제점들을 해결하기 위해 2015년 5월13일, 상가건물임대차보호법의 개정이 이루어 졌습니다.

 

 

 

개정된 상가건물임대차보호법의 주요내용은 다음과 같습니다.

 

1. 대항력 확대적용

2013년 8월13일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터

일정한 보증금 범위(상가임대차보호법 적용 환산보증금)​를 벗어난 임대차계약에서도

5년 간의 계약갱신요구권이 인정되었으나

건물주가 바뀔시 대항력이 인정되지 않아 임차인의 지위가 매우 불안했습니다.

 

금번에 개정된 상가건물임대차보호법에서는 개정법 시행 후 새로 계약하거나 갱신되는 임대차에서는

환산보증금에 관계없이 모든 상가 임차인들에게 5년 간의 계약갱신 요구권과 대항력이 인정되며

새로운 건물주는 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.

 

다만, 상가건물임대차보호법 시행령상 임대료 상한선 9%를 초과할 수 없다는 조항은 개정되지 않았습니다.

 

 

2.권리금의 법제화

권리금 보호규정을 신설하고 임차인의 권리금 회수시에 임대인의 협력의무를 부과하고 있습니다.

임대차기간 종료 3개월 전부터 종료때까지 임차인이 새 임차인으로부터

권리금을 받는 것을 방해해서는 안되며,

방해행위로 임차인이 손해를 입으면 이를 배상하도록 하고 있습니다.

​

임대인의 방해행위로는

1) 신규 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 받는 행위

2) 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받지 못하게 하는 행위

3) 임대료를 현저히 높이 올려 계약을 방해하는 행위

4)​​ 기타 정당한 사유없이 새 임차인과 계약체결을 거절하는 행위

 

임대인은 임차인의 권리금회수를 방해하여 손해를 입히게 되면 손해배상책임이 있습니다.

(임차인은 임대차계약 종료후 3년 안에 임대인에게 손해배상청구가 가능, 입증책임은 임차인)

 

손해배상금액은 새 임차인이 지급하려던 권리금과 국토부 기준에 의해 감정평가된 권리금 중

낮은 금액을 한도로 합니다.

​

그러나 손해배상청구소송이라는 재판 절차를 통해 배상 받을 수 있기 때문에

임차인에게는 비용과 입증책임이라는 현실적 어려움이 예상됩니다.​

 

 

위와 같이 권리금의 법제화라는 큰 획을 그은 개정안이지만 동시에 많은 문제점도 가지고 있습니다.

 

 

1. 환산보증금의 문제

현행 상가건물임대차 보호법에 의할 경우 환산보증금이 일정 금액을 초과하면

임대료에 대한 상한 규정이 적용되지 않습니다.

이러한 점은 임대인이 무리한 임대료 인상을 요구하게 되면

계약 갱신 요구기간이 무의미 해지는 문제가 있습니다.

 

 

2. 재건축, 재개발시 권리금 회수의 문제점

재건축, 재개발시 임차인의 권리금을 보호할 수 있는 조항이 개정안에는 없습니다.

대상 건물의 재개발, 재건축이 진행될 경우 현행 개정안 법률에 의할 경우 권리금을 보호받을 수 없습니다.

 

 

3. 18개월 이상 해당 상가를 비영리(종교단체 등)로 사용하면 임대인은 계약거절이 가능합니다.

 

 

4. 3,000㎡ 이상 백화점/대형마트/전통시장에 입점한 상가들의 권리금이 보호되지 않습니다.

 

 

5. 임대인이 '정당한 사유'가 있을 경우 새로운 임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다.

 

 

6. 권리금을 책임질 수도 있기 때문에 선의의 임대인의 위험부담이 높아지게 됩니다.

 이에 따라 ​임대인들은 보증금과 임대료의 상승이 예상되며, 상가거래가 위축될 것입니다.

 

 

7. 전대차계약의 권리금 보호는 이번 개정안에 포함되어 있지 않습니다. 
  이러한 점을 이용해 권리금 액수가 상당한 지역은 임대인들의 전대차계약이 증가할 것으로 예상됩니다.

 

 

 

이번 개정안을 통해 임차인의 권리금을 보호받을 수 있는 장치가 마련되었으나,

국토교통부 고시를 통해 정해진 금액을 기준으로 보호받게 되므로,

기준 권리금을 산정함에 있어서 종합적이고, 명확한 권리금 산정이 시급합니다.  

이러한 문제 해결을 위해  표준계약서의 의무 작성 및 등록제가 필요합니다.

 

권리금에 대한 객관적인 평가시스템이 미흡한 것이 사실이지만

이번 개정안을 통해 오랜기간 분쟁의 소지가 되어온 권리금에 대한 사항들을

법적 테두리에 묶었다는 것에 큰 의미가 있다고 볼 수 있을 것입니다.