토지 공유지분 경매시 유의할 점

토지 공유지분 경매시 지분에 대한 낙찰을 고려하시는 분들은

 

토지 공유자들 간의 관계가 단순한 공유인지 혹은 구분소유적 공유관계인지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

 

구분소유적 공유관계에 대해 판례는

 

" 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고

 

그 구분소유자의 공유로 등기(대법원 2008.02.15. 선고 2006다68810 판결)"하는 것이라고

 

정의하고 있는데요.

 

 

 

즉, 등기상으로는 토지지분을 공유하는 것처럼 표시되어 있지만

 

공유자들 사이에서는 각각 토지의 어느 위치와 어느 정도의 면적을 소유할지

 

약속이 되어 있는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

그렇다면 이러한 공유관계가 제3자에게는 어떻게 승계될지 의문이 들 수 있는데요.

 

판례는 " 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는

 

구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을

 

그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와

 

등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고,

 

이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나,

 

후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고

 

구분소유적 공유관계는 소멸한다(대법원 2008.02.15. 선고 2006다68810 판결)."고 하면서

 

 

마찬가지로 경매에서도 "전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌

 

특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고

 

그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며,

 

그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은

 

원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다"고 판시한 바 있습니다.

 

 

따라서 "그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어

 

감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 이상,

 

위 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고

 

기존의 상호명의신탁관계는 소멸한다"는 것이 판례의 결론입니다.

 

 

 

 

 

또한 경매로 나온 지분의 토지 위에 건물이 있을 경우,법정지상권이 성립하는지 여부와 관련해서도

 

토지공유자들 간의 구분소유적 공유관계가 있는지 여부에 대해 유의하여야 합니다.

 

 

 

우선 판례는 "토지의 공유자 중의 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가

 

토지지분만을 전매함으로써 단순히 토지공유자의 1인에 대하여

 

관습상의 법정지상권이 성립된 것으로 볼 사유가 발생하였다고 하더라도

 

당해 토지 자체에 관하여 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권이 성립된 것으로 보게 된다면

 

이는 마치 토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분에 대하여서까지

 

지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다 할 것이므로

 

위와 같은 경우에 있어서는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권이 성립될 수 없다

 

(대법원 1987.06.23. 선고 86다카2188 판결)"고 판시한 바 있지만,

 

 

 

토지공유자들 간에 구분소유적 공유관계가 있는 경우에 대해서 판례는

 

"공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는

 

공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는

 

그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로

 

건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가

 

그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면

 

건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되며,

 

이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이

 

그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서

 

그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가

 

그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도

 

마찬가지라 할 것이다(대법원 2004.06.11. 선고 2004다13533 판결)"고 판단하였습니다.

 

 

 

 

위에서 보신 바와 같이 토지 공유자들 간의 관계가 단순한 공유인지 혹은 구분소유적 공유관계인지에 따라

 

판례의 태도가 다르므로 토지 공유지분 경매시에는 경매기록이나 현황조사를 통해

 

공유자들 간의 관계에 대해 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다.