임차권과 분리하여 양수한 임대차보증금반환채권에 기하여 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부

이번 포스트에서 다루고자 하는 사건의 사실관계는 다음과 같습니다.

 

A는 X아파트 #동 #호의 임차인이고, B는 임대인인데,

 

이 사건의 원고가 A로부터 이 사건 부동산에 대한 임대차보증금반환채권을 양수한 뒤,

 

B의 채권자인 피고들이 이 사건 부동산에 저당권을 설정하였습니다.

 

이후 이 사건 부동산에 대한 경매가 개시되었고

 

피고들이 저당권에 기하여 우선배당을 받는 것으로 배당표가 작성되었는데,

 

원고는 저당권을 취득하기 전 이미 확정일자 있는 대항요건을 갖춘 주택임차인으로부터

 

임대차보증금반환채권을 양수하였으므로

 

원고가 피고들보다 선순위로 우선배당을 받아야 한다고 주장하면서

 

결국 배당이의의 소를 제기하였습니다.

 

 

 

원고의 주장에 대하여 대법원은 우선,

 

"주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써

 

국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고,

 

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도

 

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며,

 

같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과

 

임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게

 

경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여

 

임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는,

 

사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.

 

(대법원 2010.05.27. 선고 2010다10276 판결)"라고 하면서

 

 

"이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과

 

주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지,

 

주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때,

 

비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터

 

임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도

 

임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상

 

그 채권양수인이 주택임대차보호법상의

 

우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다."고 판시하였습니다.

 

 

 

따라서, 이 경우에는 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서

 

주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 

 

다만, 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

 

다시 말해, 채권양수인이 임차권을 함께 양수하지 않은 이상

 

양도된 임차보증금 채권은 일반 금전채권에 불과하므로

 

결국 배당을 받기 위해서는 집행권원까지 갖추어 배당요구를 할 수 있는 것입니다.