부동산 경매시 권리의 인수와 소멸

부동산 경매시 부동산을 매수할 때 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있고,

 

낙찰자가 인수할 필요없이 그대로 소멸하는 권리가 있습니다.

 

 

인수되는 권리란 말그대로 낙찰받은 부동산의 해당 권리가 따라오는 것이고,

 

소멸되는 권리란 낙찰받은 부동산의 해당 권리가 따라오지 않고 소멸하여

 

낙찰자가 낙찰대금만을 지급하면 이후 추가적인 부담이 되지 않는 권리라고 볼 수 있습니다.

 

 

또한 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 판단할 때 “말소기준권리”가 그 기준이 되는데

 

말소기준권리로 언급되는 권리는 (근)저당권등기, 가압류 및 압류등기,

 

담보가등기, 경매개시결정기입등기 등이 있습니다.

 

부동산 경매시 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구분할 수 있는

 

가장 단순한 방법은 말소기준권리를 찾는 것인데,

 

예외가 있지만 원칙적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되고,

 

말소기준권리 이전의 권리는 인수됩니다.

 

 

 

인수되는 권리의 예로 말소기준권리보다 선순위의 처분금지가처분을 들 수 있습니다.

 

예를 들어, 말소기준권리가 근저당권인 경우,

 

근저당권보다 선순위 처분금지가처분이 있었다면

 

해당 부동산의 경매시 낙찰자는 선순위의 처분금지가처분을 인수하게 됩니다.

 

다시 말해, 낙찰자가 낙찰대금을 지급하였음에도 불구하고

 

선순위의 처분금지가처분으로 인해 추가적인 비용이 발생할 수 있는 것입니다.

 

이런 경우, 처분금지가처분권자가 해당 부동산의 소유권자로 판명되고 그 판결이 확정된다면,

 

낙찰자는 처분금지가처분권자에게 대항할 수 없기 때문에

 

낙찰자가 취득한 부동산의 소유권을 상실할 수도 있습니다.

 

참고로 실무에서는 이런 경우 해당 가처분에 따른 결론이 내려질 때까지

 

경매절차를 사실상 중지합니다.

 

 

 

말소기준권리와 상관없이 언제나 인수되는 권리로 권리로는

 

법정지상권, 관습상 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 등이 있습니다.