"권리금 인정 안함" 특약의 유효 여부

작년 5월, 상가권리금과 관련하여 상가건물임대차보호법이 여러 부분 개정이 되었습니다.

 

법 개정의 취지는 상가임차인이 임대인으로부터

 

불합리하게 권리금을 약탈당하는 등의 경우를 방지하고자 함에 있었습니다.

 

그런데, 만일 상가임대차 계약 체결시 임대인이 "권리금 인정 안함"이라는 특약을 요구해

 

이를 계약서 적시하는 경우, 이 특약은 과연 유효한지 의문이 들 수 있습니다.

 

 

우선 개정된 상가건물임대차보호법(상임법)의 조항을 몇 부분 살펴보겠습니다.

 

제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지

 

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라

 

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

 

다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

(1. 호~ 4. 호 생략)

(②항, ④항, ⑤항 생략)

 

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과

 

임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. [본조신설 2015.5.13]

 

 

 

위 법 조항에 따라 특별한 사유가 없다면 상가임차인에게는

 

환산보증금의 액수와 상관없이 권리금회수기회요청권이 생기는데,

 

이러한 권리행사를 방해할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

 

이때 손해배상금의 액수에 대해서는 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과

 

임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"는 규정을 두어 그 기준을 만들었습니다.

 

그러나, 만일 임차인의 연체차임이 3기에 이른 사실이 있는 경우 등의 특별한 사유가 있다면,

 

임대인은 임차인의 권리금회수기회요청을 거절할 수 있습니다.

 

 

그러나 위에서 예를 든 것처럼, 만일 상가임대차계약서에

 

“권리금 인정 안함”이라는 특약을 둘 경우, 이 특약은 상임법에 우선하여 유효한지,

 

혹은 상임법의 임차인의 권리금회수기회요청권이 우선되어

 

특약이 무효가 되는지 여부가 문제될 수 있습니다.

 

상임법의 다음 조항을 살펴보겠습니다.

 

 

제15조 (강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

위와 같은 규정을 임차인을 위한 "편면적 강행규정"이라고 부르는데,

 

경제적 약자인 임차인을 보호하고자 만들어졌습니다.

 

위 규정에 따를 경우, 임차인의 권리금회수기회요청권을 박탈하는

 

"권리금 인정 안함"과 같은 규정은 무효가 될 소지가 큽니다.

 

또한 상임법이 개정되기 전에 상가임대차계약을 체결하면서

 

마찬가지로 계약서에 "권리금 인정 안함"과 같은 특약을 둔 경우,

 

그 특약의 유효 여부에 대해서는 상임법의 다음 규정을 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

부 칙[2015.5.13 제13284호]

제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례)

제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.

 

 

따라서 계약서 작성 당시 상임법이 개정되었는지 여부와 상관없이

 

법이 개정된 후에도 임대차계약이 존속하고 있다면,

 

임차인에게 권리금회수기회요청권이 인정되고

 

"권리금 인정 안함"이라는 특약 역시 무효가 될 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.