다가구주택과 최우선변제권

주택 임차시, 주택임대차보호법의 적용을 받는 경우, 

 

임차인은 최우선변제권을 가질 수 있습니다.

 

먼저 해당 법조문을  살펴보겠습니다.

 

 

주택임대차보호법 시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등)

 

①법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는

다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.[개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31]

1. 서울특별시: 3천400만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),

    세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원

4. 그 밖의 지역: 1천700만원

 

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는

주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

 

③하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고,

그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는

그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로

그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을

각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

 

④하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는

이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

 

 

위와 같이 서울의 경우, 소액임차인이 경매등기 전에

 

주택의 인도와 전입신고(주민등록)라는 요건을 갖추면

 

해당 주택에 선순위 담보물권이 있더라도

 

3400만원을 최우선으로 변제 받을 수 있습니다.

 

그런데 다가구 주택의 경우, 배당은 단독주택처럼

 

이루어지기 때문에 주의해야 할 점이 있습니다.

 

 

위 시행령을 보면, 한 주택에 대하여 최우선변제를 받을 소액임차인이 다수일 경우,

 

임차인들이 받아야 할 우선배당금의 합산액이 주택가액의 1/2을 초과하게 되면, 

 

1/2에 해당하는 금액을 한도로 임차보증금의 비율에 따라 안분 배당을 받게 됩니다.

 

이 경우, 최우선변제권으로 보장되는 금액을 다 받지 못하는 경우도 있으므로,

 

다가구를 임차할 때는 좀더 신중할 필요가 있습니다.