[생활법률] 임대차 계약전 주의사항, 부동산등기부 열람 및 확인방법
부동산 관련 사기 사건이 다양해지고 있습니다.
대표적으로 이중계약이나 기획부동산 사기 사례가 많고, 특히 부동산 계약 경험이 없는 대학생이나 사회 초년생들이 많은 피해를 보기도 합니다.
<최근 부동산 사기사건 관련기사>
부동산중개업소 폐업 했는데…어플은 유지 돈 떼먹어
http://news1.kr/articles/?2916952
유명 부동산 중개업체 스마트폰 어플 광고를 통해 연락오는 의뢰인들로부터 계약금과 보증금을 떼먹고 달아난 30대 공인중개사무소 보조원이 경찰에 붙잡혔다.
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경찰 관계자는 "부동산 계약금은 반드시 등기상 소유자 계좌로 보내거나 직접 영수증을 받아야 한다"며 "계약시에는 공인중개사협회가 가입한 보증보험에 의해 보상을 받을 수 있도록 부동산중개사도 확인해야 할 것"이라고 당부했다.
부동산 임대차 계약 시 미리 확인해봐야 되는 부동산등기부에 대해서 알아보겠습니다.
부동산등기부를 확인하는 이유는 계약자가 등기부상 소유자와 일치하는지 확인하고, 해당 부동산의 권리관계와 순위 등을 알아보기 위함입니다.
이는 임대차 계약 만료 후 임차보증금의 원활한 회수를 위해서 필수적으로 열람·확인해야 합니다.
임대차 계약전 확인사항 요약
① 등기부등본 확인은 계약당일과 잔급지급 등 최신일자의 것으로 매번 확인
② 계약자(임대인)와 등기부상 소유자의 인적사항 일치하는지 확인
③ 임대차 관련 대금은 소유자 명의의 통장으로 입금
④ 은행 융자등 권리 관계 확인
⑤ 등기부등본상의 주소와 계약할 집의 주소 일치 여부 확인
☞ 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.
위임장에는 해당 부동산의 소재지, 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되어야 합니다. (소유자 주민등록증, 일자 및 인감 날인 확인)
(소유자가 직접 발급한 본인용 확인) 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 반드시 인감증명서가 첨부되어야 합니다.
→ 등기부에 나와 있지 않은 임차권자를 확인하기 위해서는 전입세대열람원,임대차 정보제공 요청서 등을 확인해봐야 안전합니다. 또한 대리인과 계약하는 경우에는 인감증명서·위임장의 진위 여부를 확인하고, 임대인과 직접 통화해서 위임사실을 확인해야 안전합니다.
☞ 주택 소유자의 처와 임대차계약을 체결한 경우
주택 소유자의 처(배우자)가 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다.
부부에게 일상가사대리권이 있다고 하더라도 주택을 임대하는 것은 일상 가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다.(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다16369 판결).
토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다.
☞ 등기부의 의미
전산정보 처리 조직에 의해 입력·처리된 등기 정보자료를 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다.
부동산등기부의 열람 방법과 발급 (인터넷)
대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에 접속합니다.
→ '열람하기' 와는 달리 '발급하기'를 통해 출력한 부동산등기부등본 하단에는 바코드와 발급확인번호로 위·변조 여부를 확인할 수 있습니다. 그러므로 관공서 제출이나 부동산 매매 시에는 발급하기를 통한 등기부등본을 출력·확인 하시기 바랍니다.
→ 열람수수료는 700원이고, 발급수수료는 1000원입니다.
→ 열람과 발급의 물건 조회 및 결제방법은 동일합니다.
부동산등기부는 표제부, 갑구, 을구로 되어 있습니다.
- 표제부
표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란으로 되어 있습니다.
표제부의 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지를 확인.
집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수와 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치 여부 확인.
잘못된 지번이나 동·호수로 임대차계약을 하면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없는 문제 발생
(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결).
① 표시번호
등기한 순서
② 접수
등기신청서를 접수 일자
③ 소재지번 및 건물번호
건물이 위치하고 있는 소재지 및 건물번호
④ 건물내역
구조, 층수, 용도, 면적 순
⑤ 등기원인 및 기타사항
등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등
- 갑구
소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.
갑구 체크포인트
부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인.
단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인.
압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지 여부 확인.
① 순위번호
등기한 순서 표시 (순위번호에 따라 갑구 사항란 권리간에 우선순위가 정해집니다.)
② 등기목적
소유권보존, 소유권이전 등 등기 내용
③ 접수
등기신청서 접수 일자와 신청서를 접수번호
④ 등기원인
매매등 등기의 원인 및 원인일자
⑤ 권리자 및 기타사항
부동산의 권리자 및 기타 권리사항
- 을구
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.
을구 체크포인트
저당권이나 전세권 등 등기사항 확인.
저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자가 됩니다.
근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안됩니다.
지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인.
지상권·지역권은 토지의 이용 관계를 목적으로 설정하는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.
※ 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 해당 부동산을 직접 방문하여 권리관계를 확인할 필요도 있습니다. (ex. 유치권 등)
① 순위번호
등기한 순서를 숫자로 표시.
순위번호에 의하여 을구 사항란의 권리간에 우선순위가 정해집니다.
② 등기목적
등기의 내용 내지 종류를 표시합니다.
③ 접수번호
등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시합니다.
④ 등기원인
등기의 원인 및 원인일자를 표시합니다.
⑤ 권리자 및 기타사항
부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시합니다.
같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제1항).
등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제2항).
갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.
부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제5조).
확정일자 등 정보 요청 및 확인
임대차계약을 체결하려는 경우 임대인의 동의를 받아 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(확정일자부여기관)에 다음의 정보제공을 요청하여 확인할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제4항 및 「주택임대차보호법 시행령」 제6조제2항).
→ 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간
전입신고는 미루지 말고, 임대차계약서에 확정일자를 꼭 받아 두시기 바랍니다.
